• 周六. 12月 4th, 2021

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有人要卖房,却因限售政策不能出售;有人想买房,也因限购政策不能如愿。 于是,“精明”的房产中介为双方策划导演了一出“假离婚”“假结婚”再“真离婚”的荒诞剧。 然而,就在近日,随着湖南省长沙市望城区人民法院的一纸判决,这起看似完美的房屋买卖交易被宣布无效,真可谓竹篮打水一场空,聪明反被聪明误。
9月6日至7日,《中国消费者报》记者走访长沙市望城区人民法院、长沙市望城区不动产登记中心,了解了这出荒诞剧的来龙去脉。 中介卖房出损招假离婚假结婚“月落湘江,坠地成岛。
”近年来,地处湖南长沙望城区的月亮岛风景区成为当地房产板块的新宠。 张玉保和周芳夫妻几年前就在这里购置了一套97平方米的房屋,因资金周转需要,2020年10月,夫妻俩准备将这套房屋卖掉,但由于取得不动产证未满4年,根据长沙市住宅商品房限售政策,该房屋尚不能出售,两人为此犯了难。 “没问题,只要按我的方法去做,保证能帮你们把房子卖出去。 ”正当张玉保夫妻因限售政策无法卖房一筹莫展时,房产中介唐炜的一席话让夫妻俩喜出望外。
面对夫妻俩期待的眼神,唐炜一脸老道地说出了自己的“锦囊妙计”:“你们夫妻先办个‘假离婚’,房屋过户到其中一人头上,然后,得到房屋的这个人与购房者‘假结婚’,再以夫妻财产过户的名义将房屋过户到购房者名下,接下来再与购房者离婚。 如此一来,你们的房屋就顺利地卖出去了。 ”张玉保和周芳频频点头,欣然接受了唐炜的售房“妙计”,并当即与唐炜签订了一份《房屋独家销售合作协议》。 双方约定:该房屋委托唐炜以85万元出售,实际成交价高于85万元的部分全部归唐炜所有。
几天之后,21岁的江西姑娘彭畅经人介绍,找到唐炜咨询购房事宜。

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原来,彭畅急于购买婚房与男友结婚,但因自己和男友都是外地人,在长沙缴纳社保均未满两年,根据长沙限购政策没有取得购房资格。 唐炜遂将张玉保和周芳的房子以及自己的“锦囊妙计”推荐给了彭畅。 彭畅和男友看房后表示很满意,并接受了唐炜的购房“妙计”。
经过一番讨价还价,唐炜与彭畅谈好房价为106万元,该房价包括中介费、贷款费、个税、契税等。
2020年11月24日,唐炜代张玉保与彭畅签订了《购房合同》,合同签订后,彭畅当即支付了5万元定金。
收106万元付85万元中价净赚差价21万元“这下可好了,我俩还没结婚,你先成了别人的新娘。 ”签完合同回到家,男友向彭畅开了一句玩笑。
说者无意,听者有心。
彭畅顿时神情凝重,心里越想越不是滋味。 “要跟别人结婚再离婚,到时跟男友结婚,户口本上就有了离异的记录,如果对方不肯离婚呢……”想到这,彭畅不免有些后怕。 次日,彭畅找到唐炜,明确表达了自己的担忧,想等到自己有购房资格后再买房,要唐炜退还定金。
一听说彭畅要反悔,唐炜急得瞪圆了眼,“合同是你自己签的,毁约可以,但定金不能退。 ”听说定金不能退,彭畅声称自己的首付款筹不够,无法履行合同。
看到唐炜不退定金的态度坚决,彭畅扬言要报警。 “我干这行很多年了,你尽管放心,办理结婚过户不是什么难事,顶多也就是打了政策的擦边球而已,没有什么风险。 如果你首付款不够,我可以先借给你一笔钱,等房屋办完过户再还我都行。 ”见彭畅要报警,害怕自己的“锦囊妙计”败露,唐炜好言相劝,信誓旦旦地保证可以过户的同时,还表达了愿意借钱的诚意。 就这样,在唐炜的反复劝说下,彭畅打消了解除合同的念头。
2020年12月28日,在唐炜的提议下,彭畅向唐妻杨爱蓉出具一张19万元的借条,约定还款期限为2021年1月31日之前。

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当日,杨爱蓉向彭畅银行账户转账19万元。 此后,包括上述19万元借款在内,彭畅向唐炜或唐炜指定的账户支付了106万元房款。
唐炜将其中的85万元支付给了张玉保和周芳,唐炜获得购房差价21万元。 其间,唐炜支付了房屋过户费用。
至此,整个操作过程在短时间内完成,张玉保和周芳卖掉了房屋,彭畅如愿买到了房屋,而唐炜也心满意得地赚了一笔可观的佣金。
赚差价伎俩暴露引官司法院判决相关合同无效办理不动产变更登记后,彭畅无意间得知,张玉保和周芳的实际出售价格只有85万元。
“一下子从中赚这么多,我实在接受不了。 ”于是,彭畅向杨爱蓉提出少还借款。 杨爱蓉不同意,认为赚取房屋差价是唐炜跟张玉保、周芳夫妻当初协商约定的,跟彭畅无关;而且,彭畅是白纸黑字写了借条的。
几经催讨未果,今年2月初,杨爱蓉一纸诉状将彭畅告上长沙市望城区人民法院,要求彭畅归还19万元借款。
今年5月底,长沙市望城区人民法院公开开庭审理此案。 彭畅在庭审中辩称,19万元不是借款,而是临时周转款,且杨爱蓉已实际收回。
法院审理认为,彭畅为实现购房的目的,向杨爱蓉出具借条借款19万元用于支付房款,双方已形成民间借贷关系。 本案民间借贷关系发生的原因,与房屋买卖相关联,故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。
望城区人民法院最终认定,此前各方签订的《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》,均违反公序良俗,属无效合同;同理,杨爱蓉向彭畅出借资金用于支付购房首付款的行为,也因违背公序良俗,同样无效。
近日,法院判决,驳回杨爱蓉的诉讼请求。
目前,判决已经生效。
法院发司法建议书有关部门积极响应9月6日,审理本案的主审法官胡慧在接受《中国消费者报》记者的采访时表示,本案中,相关人员通过规避国家政策红线获取不当利益,与社会主义核心价值观相违背。 司法如果对此类行为不加限制而任其泛滥,势必导致国家房地产宏观调控政策落空,同时还可能影响婚姻家庭关系稳定,增加交易风险,损害社会公共利益。
日前,望城区人民法院向长沙市望城区住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局望城分局发出司法建议书,提出建议:一是加强对房地产中介机构的管理,要求中介机构加强中介人员的教育培训,增强从业人员遵纪守法的意识,对房地产中介从业人员的违法行为依法予以打击。 二是加强以夫妻更名方式办理不动产变更登记的管理。
9月7日,记者来到长沙市望城区不动产登记中心,中心主任吴曙告诉《中国消费者报》记者,该中心在接到法院的司法建议书后,立即向社会发布了风险提示,“我们将联合有关部门对此种行为依法予以打击,并加强以夫妻更名方式办理不动产转移登记的管理,经查实属于规避限售、限购政策的,作出不予受理的决定。
”吴曙说。